萬科鬱亮力挺樓市：房地產沒有過剩，向上修復動能已產生-k8凯发

新聞出處：時代週報

“金九銀十”進入尾聲，多地樓市冷熱不均。調整週期中的房地產市場將走向何方？各方都在焦慮地等待答案。

龍頭房企萬科，給出了自己的見解。10月20日，萬科董事會主席鬱亮在媒體交流會上發出唱多信號。

面對當下盛行的“房產過剩論”，鬱亮有不同見解。他認為，主要城市當前的住房條件“被平均”了，城市被小鎮平均，大城市被小城市平均。住房市場需求已經從“有沒有”的階段，走向“好不好”的階段。

今年以來，為鼓勵合理住房需求入市，多地出臺利好政策，包括下調存量房貸利率、一線城市執行“認房不認貸”、多地下調等。但在漫長的市場修復階段，多方對政策效力產生不同態度。

對此，鬱亮表示，9月各地出臺政策後，市場有所好轉，這是政策與市場共同作用的結果，未來希望已有政策能落實到位。另一方面，近期出臺的政策主要集中在刺激需求端，未來政策可考慮在供應端發力。如部分供應過大的城市，可以考慮暫停供地等。

整體上，鬱亮對房地產市場仍充滿信心。“市場短期存壓力，長期要有信心。”

萬科董事會主席鬱亮

首談房地產“過剩論”

如何看待市場走勢的問題，被率先拋向鬱亮。

鬱亮反駁了房地產“過剩論”。

他認為，主要城市當前的住房條件“被平均”了——城市被小鎮平均，大城市被小城市平均。“根據七普數據，全國人均住房面積約36.8平方米，城市居民約36.5平方米，城鎮居民約42.3平方米，所以城市居民的居住面積被城鎮居民平均了。一二線城市的人均住房面積約34.3平方米，深圳才21平方米，大城市又被小城市平均了。每個人都不想被平均。”

其次，鬱亮強調，不能靜止地看待數據。“38.6平方米是建築面積，折算成使用面積僅僅相當於日本前的水準，63%的城市住房還未達到配備電梯的基本門檻。隨著中國老百姓生活水準提高，居住水準不可能停留在40年前日本的水準上。”

“過去我們行業聚焦在長期居住問題的解決，但是細分到每個需求來看的話，還有短期居住需求。”鬱亮舉例稱，在西雙版納等地的旅居專案，百分之七八十銷售給了北方客戶，而南方人也會選擇到北方購置康養專案，“隨著收入水準的提高，對房子的需求會越來越多元化，這些都是合理的住房需求。”

因此，鬱亮認為，住房需求從“有沒有”走向“好不好“的階段。

從城市人口增長、、更新的需求來看，鬱亮預計，未來住宅建設的中樞值是10-12億平方米。今年預計新開工不到7億平方米，回到了2006年的水準，距離中樞值有較大差距。

事實上，在多重利好政策之下，樓市“金九”表現有所提振。

10月19日，國家統計局發佈了9月份70個大中城市銷售價格變動情況。數據顯示，2023年9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平、同比漲幅擴大，二手住宅銷售價格環比轉漲、同比降幅收窄；二三線城市商品住宅銷售價格環比下降、同比有漲有降。

從環比看，9月份，一線城市新建銷售價格環比由8月下降0.2%轉為持平。從同比看，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.7%，漲幅比8月擴大0.1個百分點。

政策效力已現

剛剛過去的“金九”，房地產利好政策頻出。

據中原地產研究院統計，9月是今年全國房地產歷史政策次數最多的月份，單月房地產調控政策超過175次，刷新歷史紀錄，核心政策是8月底至9月初各地陸續落地的“認房不認貸”政策。

“不能指望政策一招解決所有問題。”鬱亮強調。

雖然目前的市場情緒仍未有明顯提振，但銷售端已經有所好轉。鬱亮分享了一組行業數據——8月以來，政策的發力釋放了合理的住房需求，已顯現出一定效果。9月一、二線城市成交面積環比增加13.4%，10月上半月最新數據相較9月繼續好轉。

“政策肯定是有用的，但是不能指望出一個政策能徹底扭轉局面，它不是萬能的，但絕對不是沒用的。”鬱亮認為，市場積累的反彈力量和政策支持為恢復提供了一定動力。

在鬱亮看來，市場短期恢復的基礎還不牢固，建議各地，結合本地市場情況做出更及時的調整，加快政策落地速度。尤其是在供給端，可以有更積極的舉措，例如對於庫存過多的地區，暫時放緩土地供應節奏，而對於過去規劃用途存在偏差的土地和房產，應考慮轉變性質去做市場更需要的產品。

政策利好傳導至企業端需要時間。回到企業本身看，萬科的業績仍承壓。

近日，萬科發佈了2023年9月銷售及近期新增專案情況簡報。9月份。萬科實現合同銷售面積193.8萬平方米，合同銷售金額320.1億元，同比減少7.8%。綜合今年前三季度情況來看，2023年1~9月，萬科累計實現合同銷售面積1818.4萬平方米，合同銷售金額2806.1億元，同比減少10.8%。