拋售？天津放開限購次日，二手降價房源數驟然翻倍-k8凯发

新聞出處：華夏時報

9月1日，天津非市內六區放開限購。記者發現，次日當地二手房降價出售的數量突然從前一日的2783套，暴增至5858套，直接翻番。

鏡鑒諮詢創始人張宏偉對《華夏時報》記者表示，城市內劃定限購區域和非限購區域，其他城市先前早有操作，而從以往的實踐經驗來看，城市內的市場會出現加劇分化的局面。也就是說，天津市內六區未來可能更受熱捧，而非限購區域由於教育、交通等多項措施等因素，去庫存的壓力會更大。

採訪過程中，有天津仲介人士對記者透露，購房者只管選即可，不必為市內六區限購而苦惱，只需花幾百元購買一個“購房資質”，一天時間就能解決問題。另有當地仲介人士稱，首付20%是央行執行的，首付10%是開發商執行的，濱海新區有專案首付可低至10%。有當地居民表示，缺的並非首付，而是後期穩定的還貸能力。

不限購區域去庫存將更難？

住房往往是普通居民家庭最大的資產，商品房購買政策和房價漲跌的消息，常常緊密牽動著居民的神經。近期，房地產行業令居民震驚的利好消息層出不窮，北上廣深出臺“認房不認貸”王炸政策，市場情緒被推入高潮，其他城市也在持續推動深化相關刺激購房的政策。

9月1日晚間，天津發佈《關於進一步調整優化房地產政策更好滿足居民剛性和需求的通知》（下稱《通知》）。《通知》中最引人注意的就是：天津宣佈，除市內六區以外，其他區域全面放開限購！

天津市共有16個區，具體分為市內六區、環城四區、遠郊五縣和濱海新區。其中，市內六區指的是和平區、河西區、南開區、河東區、河北區、紅橋區。當地銷售稱，市內六區集聚教育優勢，又分為上三區和下三區。

《通知》發佈的次日，當地仲介人士劉凱對本報記者表示，“不必在意天津所謂的限購政策，只要想買，就有辦法。選好後，花幾百元買個購房資質是很簡單的，只需要一天時間就能解決問題。”所謂的“購房資質”究竟是什麼？劉凱說，就是以企業員工的名義買房。

張宏偉對記者表示，過去幾年，其他城市曾有類似的操作，譬如寧波、石家莊等地，之前就曾對市內部分區域進行限購。根據其他城市以往的市場反應來看，被限購區域，即主城區的更優質，人流也更密集，之後的市場更受熱捧。

張宏偉說，非限購區域由於去庫存壓力較大，教育、醫療、交通等各項無法和限購區域媲美等因素，後期市場常常表現不佳，往往還會降價。而購房者因非限購區域隨時能購買，因而購買進程也不會急迫。張宏偉認為，市內六區以外區域放開限購，對市場或許有一點影響，但短期內不會有大的改變。

張宏偉表示，“一旦劃定了限購區域和非限購區域，那麼市場就會更加分化，限購的區域會更火爆，非限購的區域去庫存會更困難。參考其他城市的經驗，天津市未來的趨勢大體也是如此。”

合碩機構首席分析師郭毅對本報記者從另一個角度進行了分析。她認為，此次官方發文大面積取消限購，算得上是“核彈級”措施。

郭毅分析，以往也有城市放開限購，但多是圍繞產業發展邏輯和人才引進宗旨進行調整，譬如上海市臨港區就曾如此。但此次天津市放開限購的意義不同，是直接放開，沒有和人才引進捆綁。天津此次放開限購，對準一線城市和二線城市提供了政策參考。

郭毅認為，在天津取消限購的示範效應下，其他城市，尤其是此前因人才引進出現大量流動人口的城市，極有可能結合自身產業政策進行局部放開限購，甚至整體放開限購。如果准一線城市和二線城市放開限購影響到一線城市，那麼全國房地產市場回暖，將會形成很好的盤面和勢頭。

新政次日，降價數量突然翻番

9月2日，天津市的銷售人士郭嘉（化名）略顯疲憊地告訴記者，由於這幾日天津市不斷“放大招”，當日他從早上開始，一直都在接購房者的諮詢電話，許多客戶在諮詢天津的購房政策，而諮詢者中，更多人關心的是孩子入學問題。

同日，天津市的另一位銷售人士馬飛（化名）告訴記者，9月2日是週六，當日售樓處的人比平時多了不少。隨後，他為記者發來一段現場視頻，從這段視頻來看，現場的人的確不少。馬飛還表示，他們有一個微信群，當日他已經在群裏看到開發商意欲漲價的消息。

儘管從銷售人士的角度來看，市場比往昔熱鬧了，但從數據來看，降價出手的人是更多了。諸葛找房顯示，今年9月2日，天津對非市內六區放開限購的次日，當日降價5858套，這是自今年8月27日開始（數據只顯示到8月27日），降價房源數量最多的一日。

今年9月2日，降價5858套，而前一日的降價房源數量還只有2783套。也就是說，9月2日，天津對非市內六區放開限購次日，降價房源數量比前一日暴增約53%。

房天下顯示，近6周以來，天津市二手房掛牌數量每週小幅上升。

以7月24日至7月30日這周為例，掛牌數量293991套。緊接著，7月31日至8月6日這周，掛牌量即增加4152套。隨後的每一周，掛牌數量均在增加，至8月21日至8月27日這周，掛牌量為307432套。

與二手房掛牌量穩步增加不同，參考均價則呈現每週逐步下滑趨勢。8月14日至8月20日，參考均價21232元/平米，隨後一周每平米降價116元。

房天下的多維度掛牌行情數據顯示，掛牌中，100萬元至300萬元總價的房源占比最高，約占56.35%，其次就是100萬元以下的房源，占比29.33%。總價超過300萬元的房源掛拍數量占比最小。

據天津中原研究院數據，2023年上半年，天津市一二手房成交套數13.6萬套，其中外地人購買了7.7萬套，占比56.7%。其中，天津市成交套數5.1萬套，其中外地人購買了3.1萬套，占比62.1%；天津市二手房成交套數8.5萬套，外地人購買4.6萬套，占比53.4%。有業內人士認為，天津樓市的未來，還要看“外地人”的購房意願。

低首付促銷頻現

今年8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發佈通知：對於貸款購買的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低比例統一為不低於20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於30%。

天津當地仲介人士告訴記者，目前天津的首付政策是：市內六區不變，依然維持首套首付30%，二套首付40%。但除市內六區以外的其他區域首付則降低10%，目前是首套首付20%，二套首付30%。

值得注意的是，天津市內六區首付30%，這比央行發佈的首付標準底線還高出10%。但除市內六區以外的其他區域，則緊貼央行設定的底線。

從近兩年來，《華夏時報》記者對天津市場的跟蹤調查來看，天津有些樓盤的甚至比政策要求的下限更低。今年6月，天津仲介人士韓可（化名）告訴記者，位於天津濱海新區的濱海西站的中梁公館專案，首付只需要10%，大約9萬元。

據韓可介紹，濱灣萬科城、濱江都會、濱海梧桐等專案，15%的即可購房。而萬科濱江只需要花2萬元就能買到一個車位。韓可表示，有關專案實施更低首付購房，後續首付款也無需再補交，直接做到貸款中，這樣能減緩購房者的首付壓力。

按照今年8月31日央行的要求，首套住房商業性個人住房貸款最低比例統一為不低於20%。但韓可則對本報記者表示，首付20%是央行執行的，首付10%是開發商執行的。

降低，是撬動購房者的策略之一。據本報記者瞭解，2022年10月，位於天津市西青區的“保利和光塵樾”專案還曾在某知名房產銷售平臺打出“一口價首付5%”的廣告。

近日，天津市一位居民在抖音平臺表示：我缺的不是首付，而是360個月的穩定還款能力