[摘要] 10月16日，上海市房地産交易中心 “網上房地産”網站公示了《本市近期將上市新建商品住房項目一覽表（第五批次）》，共推出57個新盤，總計15206套房源，並將于近期陸續上市。
10月16日，上海市房地産交易中心 “網上房地産”網站公示了《本市近期將上市新建項目一覽表（第五批次）》，共推出57個新盤，總計15206套，並將于近期陸續上市。
記者注意到，與前四批次集中供應相比，本批次集中供應房源中備案均價達到10萬元 的項目一次性釋放了多達15個，項目均價達14.7萬元/平方米。
10萬元 紮堆入市，均價14.7萬元
從區域分布看，上海第五批次集中供應分布在浦東、黃浦、徐彙、靜安、普陀、虹口、楊浦、闵行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明、臨港等16個區域，在今年的5批次集中供應房源中分布區域。
值得注意的是，相比今年前四批次集中供應，第五批次集中供應的房源達15206套，在數量上遙遙領先。其中，備案均價超過10萬元的項目多達15個，且地理位置都比較好。
來源：網上房地産
以上海桃花源項目爲例，該項目爲純別墅，也是此次備案均價的項目，達14.7萬元/平方米，共有188套，總價區間2500-7500萬元，入圍1.3倍，也就是245人。該項目上一次取證爲2019年，均價爲13.95萬元/平方米。
另一個明星項目綠地海珀外灘，地處董家渡，地理位置優越。此次的備案均價爲14.25萬元/平方米，共145套，主力總價2700萬-6000萬元，入圍2.5倍，也就是363人。
而坐擁浦東陸家嘴一線江景的中信九廬項目，2019年首次開盤時均價爲12.8萬元/平方米。自去年疫情好轉後該項目就屢次傳出將要開盤的消息，可以說，這也是上海蓄客最久的項目。此次該項目備案均價爲13.5萬元/平方米，152套，主力總價1300萬-6000萬元，入圍2.5倍，也就是380人。
此外，位于浦東新區的陸家嘴濱江苑項目、靜安區的安康名邸項目和虹口區的虹玺名邸項目，備案均價均超過12萬元/平方米，三者入圍比均爲2.5。
相比之下，去年曾引發上海搶購潮的碧雲尊邸項目則顯得相對低調，次此備案均價爲11.2萬元/平方米。單價看似乎並不高，但主力戶型爲300~500平方米的4-6房聯排，主力總價1800萬-6000萬元，173套，入圍2倍，350人左右。
對于此次上海集中供應的總數量之大及項目紮堆情況，某房産研究院分院院長張波告訴記者，一方面爲了緩解市場焦慮情緒，加強維穩樓市秩序；另一方面，和房企年底衝擊業績也有一定關系。“上海第五批次集中供應新盤中高價項目多一些，是根據全年供應來進行相應調配的，批集中供應房源時基本以剛需和剛改盤爲主，沒有什麽高端項目”。
二手房降溫或進一步影響市場
不過，根據相關規定，購房者在同批次中只能認購一個樓盤，這顯然會分流一部分客源。
據記者統計，今年上海第五批次集中供應之前，上海已發放195張預售證，總計供應58687套。至此，今年上海新房供應總預證將達252張，總房源數將達73893套，爲近五年之最。
此外，一些熱門樓盤，如中糧瑞虹海景壹號、保利天彙、新湖青藍國際、新湖明珠城等項目，一年內再次取證，産品類型未變，價格也未漲。
今年2月6日，上海搖號積分制正式落地實施，計分辦法綜合購房人擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄、家庭、戶籍以及在滬繳納社保等情況進行計算。按計分高低排序選取進入公證搖號選房的人員名單後，其余認購人不再進入公證搖號選房環節。
根據規定，上海第五批次集中供應，項目認購比（認購組數/准售房源套數）高于入圍比（入圍組數/准售房源套數）的，觸發計分排序規。另外，所有項目中凡是認購比高于1：3的，繼續實行“5年限售”政策。
不過，熱門區域的樓盤往往也不缺高分客群，如果中高分客戶集體奔赴同一片區的高分熱門樓盤，則購買該樓盤的難度會隨之增大。如前灘區域的均價爲10.2萬元/平方米，之後入圍購房者的總分基本在滿分了。
值得一提的是，今年7月上海開始實施二手價格核驗，即交易管理部門將以市場真實價格爲依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。
“目前來看上海二手房市場降溫比較明顯，不排除一些需求向二手房市場進行分流，同時減輕對于的需求。”張波預計，今年四季度整個市場降溫還會持續，並由二手房市場向新房市場傳遞。
某研究院智庫中心數據顯示，今年9月，上海二手房成交約1.2萬套，環比下降33%，同比下降61%，成交水平幾乎降至近幾年的底部水平。可見，“核驗價格”導致的減少，以及“三價就低”導致的增加，對市場起到顯著的降溫效果。
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